住宅ローンを借り換える - 住信SBIネット銀行

住宅ローンを住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン」の変動金利タイプに借り換えました。

借り換え前は三菱UFJ銀行で、同じく変動金利だったのですが、借り換えで金利が 0.875% から 0.418% に減りました！

通期で見ると、手数料などを考慮しても 100万円以上お得になるということで、借り換えに踏み切りましたが、実際の手順や借り換えにかかる期間など、事前に調べても良く分からなかったので、記憶を辿りつつ書いてみたいと思います。

借り換えの経緯

借り換え自体は数年前から漠然と考えていました。

MUFGの金利が「変動金利とは言いつつ全く変わらない」ことが最大の理由です。

私が住宅ローン契約を行ったのは 2012年、その後の住宅ローンの金利は下がっていっていると思うのですが、今まで一度も金利の見直しはありませんでした。

変動金利とはそういうものなのかもしれませんが、納得いかないなぁと。

あと、メインバンクが住信SBIネット銀行なので、返済のために SBI から MUFG に預金を移動する必要があり、その手の運用にかかる手間を減らしたいと思っていたり、土地と建物でローンが2本に別れているため返済終了日も別々だったり、色々面倒なので一本に纏めたいなと。

2012年の時点でメインバンクは住信SBIネット銀行で、MUFG には口座すら持っていなかったので、最初から住宅ローンを SBI で組む手もあったのですが、たしか当時は「建築条件付き土地」で住宅ローンを組めなかったような・・・

とにかく検討はしたと思うのですが、色々とバタバタしていたので不動産屋が手続きをしてくれた MUFG で借りた記憶があります。

比較した銀行・プラン

さて、そんなこんなでSBIへの住宅ローンの借り換えを検討しだしたのですが、比較したのは下記の3つ。

住信SBIネット銀行
- ネット専用住宅ローン
- ミスター住宅ローンREAL
りそな銀行

借り換えなら SBI の金利が安ということは分かっていたし、先程も書いたように SBI に借り換えたいモチベーションがかなり強かったので、念の為借り換え金利が比較的低い「りそな銀行」の見積もりを取ってみたという感じ。

りそなも内容的には似た感じなので、メインバンクが SBI でなければ検討したかもしれません。

が、結果としては、メインバンクを上回るアドバンテージが無いかだけ確認したという感じです。

SBI は実質金利でみても金利が低いし、疾病保障の保険料が無料というのも魅力的です。

住宅ローン借り換え比較ランキング[2019年]
ダイヤモンド・オンラインのサイトは実質金利で比較できて便利！

ネットか店舗か？

住信SBIネット銀行の住宅ローンはネット型と店舗型の2つがあります。

ネット専用住宅ローン
ミスター住宅ローンREAL

この2つで金利などの違いはなさそうで、ネットで完結するか店舗に出向く必要があるかの違いなのかなと。

パッと見て大きな違いは分からなかったので、とりあえずネットだけで完結する方で頑張ってみることにしました。

手続きの流れ

ざっくりとした流れは以下のような感じ。

仮審査
正式審査
契約手続
借入

住信SBIネット銀行に口座を持っていない場合には「正式審査」の辺りで口座を開設する感じになるようです。

仮審査はWEBで完結し即結果が出ました。

借り換えの場合は必要な情報（借りる金額や年収・返済期間など）が手元にあれば一瞬で終わります。

正式審査

正式審査では紙の書類を郵送して、不備があると連絡が来て再送する、みたいなのの繰り返しになります。

連絡はメールできたり、専用のスマホアプリを通して来たり様々ですが、基本的に全てオンラインで済ますことができます。

正直行って、書類を揃えたり書いたりするのはシンドイですが、やってやれないことはないかな、という感じ。

電話の窓口も一応ありますが、アプリでチャット（そこまでレスポンスは良くないけど）のような感じでやりとりできるので、緊急でなければ電話は必要ないかなと思います。

実際に人と会う必要があるのは、借り換え先（SBI）に関しては司法書士と登記書類のやりとりをする時くらいかな、という感じでした。

契約手続

ここが山場でした。

正式審査までは、SBIとのやり取りのみですが、ここから現在の借入先（MUFG）や司法書士が登場してくるので、やり取りが一気に複雑かつ煩雑になります。

貸出条件の確認
借入希望日の決定
情報の登録
契約内容の最終確認および契約手続き
登記打合せのご案内
自己資金の入金

「借入希望日の決定」の段階で、MUFG と完済の手続きが必要になります。

MUFG の場合、繰上げ返済はネットで可能ですが、借り換えのような場合には別な手続きが必要になり、店頭（もしくは店頭のテレビ電話？）で手続きを行う必要があるとのこと。

私の場合、審査完了から借り換えまでの日程が詰まりすぎていたため、店頭で処理をしないと借り換え希望日に完済できないことが判明・・・

店頭での手続き一択となりました。

店頭での手続きが完了すると、完済日が決定。

借り換えの場合には「完済日＝借入日」となり、MUFGの担当者も確定。

抵当権抹消書類を司法書士に代理で受け取ってもらうための書類もここで発行され、これらの情報を元に「情報の登録」のステップに進める状態になります。

契約手続きが終わると、 SBI から選任された司法書士から連絡が来るので、日程を調整して面談。
登記の打ち合わせをします。

これでほぼ手続きは完了。

あとは、借入日を待つのみ。

必要な書類

契約の内容や状況によって変わると思いますが、私が提出したのは下記のような書類です。

正式審査

銀行（SBI）に提出（郵送）する形になります。

本人確認書類
- 健康保険証（コピー）
- 住民票または住民票記載事項証明書（原本）
返済予定明細表（コピー）
通帳・取引明細（直近1年分のコピー）
源泉徴収票（コピー）
住民税決定通知書または収入金額記載の住民課税証明書（原本）
間取りがわかる平面図または間取図
ローン借入申込書

登記（契約手続き）

正式審査通過後、司法書士に提出する書類。

登記識別情報
印鑑証明書
住民票
本人確認書類
抵当権抹消書類代理受領の受領証

こんな感じでした。

今はコンビニでも住民票や印鑑証明書が取れるので便利ですね。

マイナンバーカード、便利です。

正式審査の書類の準備は正直面倒でしたが、やってやれない事は無いかなという内容。

分からない事があれば、サポートアプリで質問すればOKなので、仕事で日中のやり取りが出来なくてもOK。

この辺りはライフスタイルで好みが分かれるところだとは思いますが、私にとっては楽でよかったです。

借入完了までに必要な期間

ネット専用住宅ローンの説明では

通常、仮審査申込日から１ヵ月半程度でお借入れいただけます。

となっています。

が、実際にはどうなのか？

結構気になるポイントでないかと思います。

具体的な日付をあげると、私の場合は 7/10 に仮審査の申し込みを行って、最終的に借入を行ったのが 8/23 でした。

なので、公式の説明の通りだいたい1ヶ月半程度で借入できています。

が、借り換えの場合にはもう少し余裕を持って期間を考えていた方が良かったかもな、っと終わってみて思います。

仮審査から、借り入れまで、実際に要した期間を手順ごとにまとめると以下のような感じです。

手順	日数	備考
仮審査	7/10	ネットで申し込むと即完了
正式審査	10日間 7/23〜8/2	仮審査完了後、数日(3〜5日)で正式審査用の申込書類が届くので必要書類と一緒に返送。
契約手続	11日間 8/9〜8/20	正式審査完了後、3〜5日後に「借入手続きのご案内」が届き契約手続きが可能になる。 MUFG・司法書士とのやりとりも必要なので、それらを含む日数。
借入	8/23	MUFGへの振込・完済

仮審査から正式審査開始までの日数が二週間ほどあるように見えますが、正式審査用の書類が届いてから一週間ほどで必要書類を揃えて返送しているので、実際にはそこまで間は開いていないという感覚です。

が、短縮できるとしたらここが一番短縮できそうですね。

さらに、正式審査に必要な書類が足りず、指摘を受けて追加で発送しているので、不備なく進めた場合と比較すると、審査に余計に時間が掛かった可能性は高いですね・・・

なので、仮審査から正式審査の書類提出までの期間を短くして、手戻りもなく進めることができたら、一週間程度は縮めることができたかもしれません。

という感じで、必要な期間をあらかじめ知っておくと、借入希望日のイメージが掴みやすいかなと。

借り換えの場合の注意点

借り換えの場合には、SBIからの借入だけではなくて、MUFG への完済も絡んでくるので、そこも合わせて考えなくては行けません。

しかも、完済のタイミングによっては借り換え前のローン残高が変わってくるので、住宅ローン控除を考えると、タイミングによって借入金額が可能性があります。

No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁
平成31年4月1日現在法令等] 住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。 ...

余裕を持って、数ヶ月かかったとしても

借り換え前のローン残高 > 新しい借り入れ金額

になるようにすれば良いのでしょうが、私の場合にはこの部分の計算がギリギリすぎたので、後々とても面倒なことになりました。

先ほど、借り換えの場合には「１ヵ月半」よりも余裕を持った方が良い、と書いたのはそういう意味です。

私の例で言えば、7/10 に申し込んだのであれば、８月末には借り入れできている可能性が高いですが、そこで完済できる計算で進めてしまうと、色々とギリギリになってしまう可能性が高いです。

三菱UFJ銀行への月々の返済日は 26日だったので、借り入れや完済の手続きは 8/26 よりも前に終わっていないと、８月分の返済が走ってしまいます。

が、「８月の返済前のローン残高」と同じくらいの金額を「新しい借り入れ金額」としてしまったがために、８月の返済をしてしまうと、「借り換え前のローン残高 < 新しい借り入れ金額」となってしまう可能性がありました。

ちなみに、2019年8月26日は月曜日、なので完済はその前の週の金曜日である23日までにしなくてはなりませんでした。

という事は、借入希望日は 23日が期限ということになります。

契約手続きを逆算してみる

契約手続きは内容ごとに、借入希望日の何営業日前までに終わらせないとダメか決まっています。

借入希望日を8月23日とした場合の各手順と期限を逆算してみると・・・

手順	営業日	期限	備考
契約内容の確認・修正および契約手続き	10	8/8
不動産会社等の担当者、お取扱金融機関情報の登録	9	8/9
振込先情報の登録	5	8/16
完済手続き	11	8/7	これだけMUFG

契約手続きを開始したのが8月9日なので、もうすでに期限を切れている手順が2つも・・・

このうち SBI の方の「契約内容の確認・修正および契約手続き」はネットで即完了しましたが、本来なら 8/23 に借入を希望する場合、8/8 までに完了している必要があるのに 8/9 で手続きできたのかは謎です。

2019年は 8月12日（月）が振替休日だったのですが、そこの扱いが違ったのかもしれません。

が、謎。

MUFGの完済手続きは完全にアウト。

ネットで出来ると思っていたのですが、先程も書きましたが、借り換えの場合はネットでの手続きは不可。

店頭のテレビ電話で手続きを行うか、窓口での手続きが必要とのこと。

最初にコールセンターで聞いた情報では 10営業日前までに手続きをすれば良いようでしたが、契約している支店に問い合わせたところ、11営業日必要とのこと。

どちらにしても 8/9 時点では既に無理。

ただ、窓口で処理する場合には、最速9営業日で出来るらしく、申し込みだけ電話で行い、後日手続きを行うことも可能とのこと。

8/9 はギリギリ9営業日前、その日に銀行に行くのは難しかったので、8/13 に伺う約束をして、手続きを進めてもらうことにしました。

完全に綱渡りです。

何か一つ不備があったら無理。

吉祥寺支店さん、本当にありがとうございました。

借り換えをしてみての感想

そんなこんなで何とか借り換えができましたが、申し込みから借り換えまでの想定期間を2ヶ月くらいで考えて、新しい借入金額も数ヶ月くらい余裕を持っておけば良かったなと。

書類の準備も含めて、手続きは面倒ですが、ネットでもやってやれない事は無いという内容だと思います。

山場は契約手続きでしたが、それは私がスケジュールを甘く考えていたからで、最初から9月末に借り入れる想定で調整していれば、全く問題なかったなと。

ネットで完結するのは楽で良い反面、不安なこともあるでしょうから、向いてる人とそうでない人がいると思いますが、抵抗がなければお勧めです。

住信SBIネット銀行をメインで 10年以上使っていますが、SBI証券含めて使いやすいのでお勧めです。

とにかく、借り換えの住宅ローン金利的には最安クラスだと思うので、検討して損はないかなと。